临时想到的,记下来.

 

1，关于投票民主制度和 经济自由主义思想的类比近似

经济自由主义思想： 竞争能够达到福利最优秀
投票式的民主派政治思想（功利主义式的）：建立在民主选举制度下,政治家们之间的政治竞争能够达到政治最优——权力不被滥用，政府官员奉公廉洁，代表人民利益。

近似点：对竞争的“信任”，或认为竞争是一道良方，药到病除。

 

2，关于政治自由主义权利思想和经济学里一些想法的类比近似
一向以来，政治里的权利思想（正统派）被认为是和后起的功利主义导向的派别具有巨大的差异。前者认为权利本身就是目的，而后者被前者指责为把目的当成了（达到其他“最终目的”如社会集体福利）的手段，因此有倒向集权主义的危险。我这里的一些类比似乎有功利主义的嫌疑。不过权且写下：
政治自由主义的权利——言论自由，新闻自由，具有选举权利等等，可和经济中的“可交易权”和“产权”进行类比。这些权利提供了上面所提到的两种竞争过程——政治竞争过程和经济竞争过程的起码前提。凡是相信1中所提到的两种竞争的“神奇功力”的信仰者，必须在很大程度上分别接受对应的权利。

近似点：作为竞争过程前提的权利。

拍摄地点:越南中央高地, 大叻市, 贫民居住街道

照片名称：大叻老师

照片背后的故事:
"Hi, how are you, where do you come from?" 在这个基本只能听到越南语的城市里, 能听到发音这么标准的英语实在让我惊讶. 我顾盼四周,才发现发出如此优美音节的居然是一个披着破烂塑料雨衣和斗笠的仿佛如卖菜农似的大妈.与众不同的除了蓑衣特别破烂以外,她居然带着一个比啤酒瓶还厚的眼镜!? "I am very hungry".她点了和我一样的拌饭--只是她买不起烧猪排. 于是,在贫民区的小摊矮桌边, 她跟我讲了她的故事.

"我小时候,家在顺化".她顿了一下,"我父亲是小学教员, 小学-你知道,那时候的语言教育质量比现在好的"."我们家信天主教.我们每个礼拜都要去教堂.我父亲,家教很严的,从小就要求我呆在家里,学习法语,英语,越南语...... 所以,我在西贡读完师范大学以后, 到大叻的高中里当了法语老师".

"1975年,他们(越共和北越)上台了,我们这些前南越公务员们---教师也是公务员系统的,都遭殃了--虽然我不懂政治,也不想懂政治.但我还是被从学校里赶出来了.他们说我没有资格.没有补偿,没有收入.70年代的时候, 工作都控制在政府手里. 后来开放了,但我确实除了教书以外没有什么技能."她顿了顿,"所以我没有收入.我没有收入已经30年了,从1975年到现在""我么?我靠国外朋友接济过日子.你知道,很多越南人在1970年代末逃到法国和美国,我很多朋友也就是那时候出去的...他们给我寄钱.但很多时候他们也很困难,于是中间中断过几次,于是我也就完全没有收入了""您说什么? 啊, 我为什么不出去? 他们-政府不让我出去.我申请了十几次了,但每次--有时候到最后一关了,就被退回来.就是这样,他们不给我收入,不让我工作,又不许我走..."

我以为她会跟我要几千盾.最后我发现我错了.她仍然保持着南越中产阶级的高贵. 我试图把拍摄的照片LCD给她看."EXCUSE ME, 我太近视,看不到~" 她吃完她那只有生菜加鱼露的拌饭.走了.

 

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越南房地产

——悬在印支经济奇迹上的达摩克利斯之剑

 

 

引子

 

    又是雨季的一个傍晚，潮湿而闷热。越南南部胡志明市第一区范五老街道的巷弄里，天早已昏暗——事实上，只有在正午直射的时候，这巷弄里的居民才能从他们头顶上宽不足2米的狭长天空那得到一点阳光的恩赐。这里是西贡的“三里屯”，嘈杂而又充满了活力。作为“老外”的我，正在自己包下的只有7平方米里的狭小房间里摆弄自己两天以来在越南街头巷尾猎奇而来的战利品。

 

    “对不起，我来晚了”。终于，期盼了两天，我的朋友黄日光（Hoang Nhat Quang）匆匆撞开房门。总算有希望离开这这次旅途里最拥挤的Ghetto了——虽然在从金边过来的路上，韩咖啡(Hanh Cafe Open Tour)公司热情的导游小伙把范五老形容成世界最欣欣向荣的背包客天堂。越南人一点不输给中国人的企业家精神的确令人赞叹，但居住条件——越南那一栋栋苗条独立小房的建筑风格在这里达到了极致，最窄的房子只有1米2宽但却有3层楼高……大概只有猎奇的国家地理摄影师会把这看做天堂。

 

 

震惊

 

    跨上轻骑摩托，融入西贡街头永远轰鸣的摩托车洪流。几十分钟以后，我们来到Phu Nhuan区。这里虽然仍然拥挤——连寺庙都是呈立体状塞在一栋栋竖立的苗条小楼中间，但舒适程度已经比范五老街区大为改善。显然，这里是西贡中产阶级的集中地段。

 

    我很荣幸的和黄日光的家庭和他的表哥一家享用了丰盛的晚餐。日光很热情的向我介绍他的两位“侄儿”：“这位是老二，现在国际中学读书；这位是老大，在美国留学——南加州大学读商科”“！？就是那个有名的贵族大学么？”“可以这么说吧”“那么，西贡国际中学是什么样的学校呢？”“西贡国际中学是不属于越南教育部管辖的贵族学校，过去多半是在越外交官或西方商人的子弟入学，现在大量越南人也争先恐后送孩子进去。一年的学费是13000美元”。接着，日光的表哥向我炫耀式的展示他和他父母的旅游经历——中国3次、美国2次、欧洲1次、埃及1次……所有这些流水帐都是在最近一年中完成的，而西藏已经被纳入下个月的计划……我很清楚胡志明市是全越南的经济动力车头和橱窗，但这里的年人均GDP也只有1850美元(2005年)，平价购买力折算为8900美圆(2005年)。当然，把孩子送到美国的贵族学校和出国豪华组团旅游是不可能来“平价折算”的。

 

    “日光，我很疑惑，你的表哥从事的是什么行业？”“他么？实业，明白么，real-estate，房地产”。“现在越南不少人都是靠房地产一下子发起来了。”的确，在这次印度支那之行起程前，梦想在中部会安拥有一董小房的我曾经试图了解越南的房地产市场，当然搜索结果相当令人吃惊——也非常失望：越南的房价相当惊人。但亲眼见到依靠于此而暴富的人群生活，仍然是相当震惊。

 

    第二天，日光带我来到了他的另一位表哥——我认识已久的黄英诗（Hoang Anh Thi）家里。他家位于胡志明市最西北部的机场所在地——Tan Binh区。这里明显是越南意义上的“高尚小区”，曲折而安静的小巷两边是一栋栋带小庭院的苗条别墅。“今天带你去见一位professional philatelist”同为邮票发烧友的黄英诗很明白我的兴趣所在。我们在Tan Binh区一栋更加高尚的私家小楼里很荣幸的见到了这位热情的集邮家。他把自己的藏品——无数的邮票册和首日封册一地铺开，不知疲倦的向我以及我那些对这项爱好趣味正浓的越南伙伴们滔滔不绝的解说了五个小时。“这1951年的保大皇帝实寄首日封价值1000美元——世界孤品”我忍不住又问了同样的问题：“英诗，这位集邮家靠什么赚钱？买卖邮票吗？！”——要知道，中国的邮票商人早以沦落到靠拼体力倒卖打折邮票的境地。在全球集邮爱好萎缩的今天，我很难想象在一个发展中国家一个人能够靠经营邮票来生活，而且生活得如此之好，即便这个国家一片繁荣。

 

    “real-estate”。黄英诗回答的好象理所当然。

 

 

谜底

 

    “是的，越南，至少胡志明和河内的土地和楼房价格非常高——可以和东京相比。”日光的父亲平静的说，“拿我们家来说，Phu Nhuan区这个地段的土地价格是1平方米4000美元，我们家是150平方米，就是60万美元的价值。我们越南人喜欢住三-四层的自盖小楼，盖楼的费用需要另算”。“对面就有块空地，1平方米5000美元，100平方米50万美元，刚刚被人购买”。至于中国人概念中的住房——公寓式楼层，由于民族居住习惯的原因，在胡志明市数量并不多——但在第五区华人聚集地也日益兴起。据日光父亲介绍，这种公寓在胡志明市主要有60平方米、90平方米和120平方米3种户型，每平方米售价为1000-1500美元。而且颇受中产阶级的欢迎。

 

    其实日光父亲所说的“土地价格”，并不是严格意义上的土地价格。湄公河地区首府芹苴市人民委员会的范氏裳定（Huynh Thi Thanh Dung）告诉我。“根据2004年起实行的最新的土地法，土地的‘所有权’仍然是全体人民所有；我们谈论的土地价格，其实是‘土地使用权’（land use right，简写LUR）的价格”。1980年代后期，当Doi Moi（革新开放）开始实施以后，随着农村集体化生产制度的废弃，各个家户在土地使用上的权利要求开始凸显。1988年，越南第一次确定了“私有的土地使用权”这一概念，这一权利在法律上被定义为国家授予承认的对土地进行某种特定用途的权利。随后，1992年版宪法赋予个人以更大的土地权利，包括了商业和个人财产权利。1993年首次制定的土地法规定，农业用地的土地使用权年限是20年，而居住用地及工业、基础建设等投资用地土地使用权年限是50年，且该权利包含了交换、出让、出租、继承、及作为抵押物的权利。且在土地使用权年限到期以后，如“土地得到合理使用”，原权利人的土地使用权将延续下去——这实际意味着土地在事实上是私有的——而土地使用权的拥有人，也将得到所谓“小红本”——土地使用权证书(Land Use Right Certificate, LURC）。1998年，土地法得到进一步的修改以适应企业尤其是合资企业的用地要求。2003年，越南更改并制定了最新的土地法，并在2004年7月起全面实施。

 

    土地法对土地使用权的明确，使得财产权利有了一定的保障。然而，对土地——或者说土地使用权的投机随之高涨。投机的对象主要是城市居住用地和工业用地，包括大城市郊区的工业和居住开发区。自从“土地使用权”概念确立以来，越南的大城市如河内和胡志明市已经经历了两次“土地狂热”：1992-1993年和2001-2003年。“会安镇的土地从1995年起飞涨，一直涨了十年，现在，土地是我们最重要的财富。”世界文化遗产古镇会安的广肇会馆里的华裔冯先生告诉我：现在，这个古镇里老街上的每栋不大的古宅价格为30-50万美元，几百米以外的新区——客栈集中的地方，土地使用权的价格为每平方米400美元，而这个镇的人均收入大概是100美元/月。而在大城市，每次土地价格暴涨的狂热之后，并没有发生几个世纪前欧洲投机狂潮后的大规模的下跌，事实上90年代的第一次土地价格上涨后就基本保持，直到第二次暴涨。2001-2003年的狂热投资使得河内远郊三四个新开发区的土地价格2年内上升了10倍甚至更多——这使得许多2001年还只能吃银行闭门羹的土地（使用权）所有者一下子成了银行座上宾。

 

    然而，大量的交易——大概70%到80%的交易都在法律所要求的登记程序之外进行。法律的步骤太过复杂，以至于交易者在法律框架内甚至相当难完成交易。人们似乎并不担心法律上的问题，因为越南土地法有这样的规定：只要是交易双方按照市场价格交易的，则交易后土地新使用者的权利得到保护。而且，越南并不发达的股票市场使得人们的投资渠道相对狭窄，而大量资金追捧房产所创造的资本利得使得人们在银行存款与投资于地产之间更倾向于后者。就读于国际大学的黎香竹告诉我“由于80年代的通货膨胀的历史原因，人们并不是十分信赖银行，因此，房地产投资对他们更具有吸引力。”，目前，这位越南未来精英的位于家庭裁缝店上的狭窄的居所的所在地玛丽亚曼印度教神庙地区的地价已经超过一平米6000美元。每当河内或胡志明市近郊某地区传出政府要在此搞开发区的消息的时候，具有实力的人们和机构往往蜂拥而至。几年来，地产的交易价格消息成为茶余饭后人们乘凉时谈论的热门话题。而各种从事于房产开发投资的机构也大量应运而生——他们的相当部分交易无法为政府所监控。

 

    当然，越南的土地交易及投机热潮，更多的是生活水准已经达到一定层次的具有投资实力的大城市新兴白领居民的行为。对于大量生活在老城区的底层市民来说，他们并不太参与这种交易，更多的是守着自己父辈传下来的，源自1975年南北统一后越南政府划分给每家每户的那块狭长地产及上面的苗条房子。“你们家所处街区的土地价格是多少？”我试图询问顺化Dormitory Guesthouse的小妹。“我不是很清楚，但相当高”。更多的实际交易发生在大城市的郊外开发新区。但并不是说房地产的狂热经济和底层百姓毫无关系。旧城区的价格随着郊区开发土地价格的上涨而同样飞速上涨。城市居民益发把自家的狭小土地看做传家宝，轻易时候不动变卖土地的主意。这在一定程度上加剧了土地表面上的稀缺性——至少在城区内改造旧城营建诸如豪华饭店宾馆的成本变的更高，再反过来进一步哄抬了商业区的土地价格。此外，土地大幅度升值所造成的“财富效应”是非常明显的，越南城市居民的消费能力相比于他们的收入水平相当强，花半个月收入买一个手机大有人在。这在一定程度上也许是好事——它使越南可能能够摆脱中国今天的过高储蓄的问题。但过分的价格上涨对于投资者的负面影响是显而易见的。据说，一些投资于胡志明市工业园的国外投资者如今要付出2倍于泰国曼谷工业园的租金价格。

 

 

调整

 

    大概既出于对过高地产价格的担忧，又出于对加强交易监管、增加政府源自土地的收入的考虑，越南在2003年通过了新的土地法并于2004年实施，并在2004年颁布了配合法律实施的181号令（Decree 181/2004/ND-CP）。新法律试图严格土地使用权证的登记工作，强化对土地交易的管理，简化并规范土地交易的过程，目标是把大量地下交易纳入正轨，并且按比例征收土地交易税。“2005年以来的土地交易活动已经平静了很多，价格平稳乃至开始下降”会安的冯先生说。尽管减少了地下交易，但总交易量随之迅速缩水——原先的热点地区交易量甚至减少了70%。河内的土地价格已经开始下降，到2006年，距离2年前的高峰年份已经下降了20%左右。买家开始迟疑，而卖家则不愿意在价格下跌时出货交易，而且有谣言说，可能会出台新的更严格的法规对土地持有者按照土地价格固定比例征收每年的土地税。新的181号令规定项目必须在完工以后才能出售。而最近，越南国家银行又指令所有商业银行对于房地产投资的贷款要加大控制——总贷款18%投资于房地产项目这一事实显然让当局相当紧张。这使得更多的房产投资机构感受到压力，甚至无法完成原先的建设工程。自1997年以来，胡志明市总共批准了766个居民地产和基础设施的项目工程，其中400个已经完工，而余下占总土地面积60%以上的366个项目则还未完成。因此，越南政府打算推出新的规定，让建设项目本身可以交易——如果某个地产商人无法完工此项目，则此项目本身可以出售给其他有能力的商人以便继续建设完工。据说，此举的目的是在于不至于出现大量中途废弃工程导致资源浪费。同时，越南政府开始鼓励企业上市和股市投资以分散投资资金。

 

    并不是所有人都对目前相对平静的房地产市场持有悲观态度。大项目——豪华酒店、办公写字楼、商贸中心的投资者现在跃跃欲试。新的土地法禁止得到项目的公司把土地分为小块用做住宅用地出售——这被认为具有潜在鼓励大地产项目过度投机的倾向。当越南很多银行已经放慢对房地产项目的贷款的时候，很多国外的基金则开始涌入。其中最积极的公司是VINA CAPITAL。他们把目光放在那些打算在2006年10月越南加入WTO后进入越南建立经营基地的企业身上，VINA经营的主要项目都是针对这些企业的。目前，他们已经开始把原先投资于韩国、台湾和马来西亚的资金转移到越南，准备大干一场。

 

 

尾声

 

这是一个平静的早晨，胡志明市又赢来新的一天的繁忙与喧嚣。我和日光驾摩托车来到第四区的最北端——位于西贡河和边宜河交汇口的胡志明纪念馆，寻找我高中时从百科全书上久以熟知的挂着胡志明巨幅肖像停满帆船的西贡港的景象。巨幅肖像不再，帆船不再，只有年轻胡志明的铜像大步向前，仿佛要走下码头——这里正是这位越南人敬爱的胡伯伯走上他奋斗一生的共产主义革命的出发点。然而西贡码头已经变成了大工地。前方工地吊车遍布，胡志明市的金融城就在对岸按计划崛起。日光说，对面很快将布满改造的或全新的充满西贡风情的超豪华饭店，而各家世界著名银行也将进驻这第一区东南角的超黄金地段。我在为之高兴的同时也充满了担忧——2个月以后的2006年10月，越南将加入WTO，这也是不少越南房地产从业者所鼓吹的“最后一次晚餐”——外国投资者能否带上巨额投资的礼物支持越南的房产价格？如果不能，如果越南的房地产价格持续的剧烈下滑，将带来什么？越南的确是一个充满活力的国家，她的人民无比勤劳，能够在数年时间内成为世界最大咖啡出口国，能够作出全世界最完美的长途客运经营——胡志明市到河内1800公里距离的长途大巴价格只要14美元，倘若因为房地产市场的崩溃导致的连锁反应而摧毁越南奇迹，实在太令人惋惜。等待越南的将是什么呢？但愿她能交上好运，以房产价格软着陆的方式摆脱这把悬挂在头上的达摩克利斯之剑。

 

 

图片说明：

 胡志明纪念馆的塑像

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胡志明市范五老洋人街区的巷弄里的房子往往只有2米多宽甚至更窄。一家三代全蜗居在这1975年政府划定的狭长地皮上建的苗条房子里。

 

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望子成龙，即便是富裕家庭也为后代的前途操心。日光的弟弟本想做个厨师，然而心急的家长在他高一开学前就准备了数理化家庭老师提前开始高中学习，看来他的理想要出麻烦。

 

越南富裕人家里的会餐.

不错吧

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胡志明纪念馆，走下台阶寻找革命真理的年轻胡志明雕像正对正在兴建中的西贡金融城。耸立的吊车钢臂似乎要把雕像吊走。不知道胡伯伯地下有知做何感想。

 

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芹苴市是湄公河三角洲地区的中心城市,如同所有越南城市一样,城区住房拥挤狭小,庙宇都建在楼上

 

 

 

 

 

 

 

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